Nieuwsbrief December

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dec
2020
Nieuwsbrief December
Geplaatst op 14 december 2020  Door V  En heeft Geen reacties

Nieuwsbrief 15 december 2020 (Übersetzung am Ende)

 

Let op: VvE digitaal per ZOOM op 23 januari 2021

Glasvezel

In de vorige Nieuwsbrief van 24 november jl. hebben wij melding gemaakt van het initiatief van de firma Glasdraad Bollenstreek om in de buitengebieden van de Bollenstreek een glasvezelnetwerk aan te leggen. Ook eigenaren van bungalows op ons park konden zich hiervoor inschrijven. Inmiddels is deze inschrijving gesloten. Er hebben zich 13 eigenaren aangemeld. Daarnaast heeft het bestuur de beheerderswoning aangemeld. Bij elkaar komen er dus 14 aansluitingen op het park. Dit is voor Glasdraad Bollenstreek voldoende om tot feitelijke aanleg over te gaan. Eén en ander is onder voorbehoud van toestemming van de VvE van 23 januari a.s. voor het verrichten van de benodigde graafwerkzaamheden langs de openbare weg op ons park.

Rechtszaak

In het vervolg van deze Nieuwsbrief willen we u op de hoogte stellen van de stand van zaken met betrekking tot de rechtszaak die de Stichting eind 2019 heeft aangespannen tegen twee eigenaren inzake de verkoop van een perceel op het park.

Waar gaat het om?

Op 18 oktober 2019 werden wij door de betrokken notaris op de hoogte gesteld van de voorgenomen verkoop van perceel 86. De potentiële koper bezit reeds een bungalow op ons park. Van haar is ons bekend dat zij zich niet aan de parkregels gebonden acht. Bij navraag bij de notaris en bij de betreffende eigenaren bleek dat behalve de koper ook de verkoper van mening was dat beiden niet gebonden zijn aan de parkregels.

Wij vinden het voor het behoud van het karakter van het park van essentieel belang dat alle eigenaren gebonden zijn aan de door een meerderheid van eigenaren in de Vergadering van Eigenaren opgestelde en goedgekeurde parkregels (zoals vastgelegd in het Huishoudelijk Reglement en het Bouwprotocol). Ongeacht of deze betrekking hebben op de gemeenschappelijke voorzieningen op het park (infrastructuur; parkbeheer) of op de particuliere percelen/bungalows van de eigenaren (bv. met betrekking tot bouwhoogte; de vereiste “Verklaring van Geen Bezwaar” bij verkoop).

Daarom hebben wij op 31 oktober 2019 aan de verkoper laten weten dat het bestuur op grond van art. 16 Huishoudelijk Reglement geen toestemming zou geven voor verkoop aan deze koper zolang de koper niet zou verklaren dat de parkregels ook voor haar van toepassing zijn. Terzelfder tijd hebben wij de koper laten weten dat zij wel degelijk aan de parkregels gebonden is en haar gevraagd een verklaring van die strekking te ondertekenen.  Zowel de verkoper als de koper hebben niet inhoudelijk op onze verzoeken gereageerd. De verkoopakte is op 8 november 2019 ondertekend.

Voor zover ons bekend is het perceel tot op heden (december 2020) nog niet aan de koper geleverd.

Wij hebben vervolgens (na 8 november 2019) over deze kwestie juridisch advies ingewonnen bij een advocaat en bij enkele juristen/eigenaren op ons park. Zij waren van oordeel dat de regels van de stichting wel degelijk bindend zijn voor alle eigenaren en dat zij een goede basis vormen voor het behoud van het karakter van het park. Deze regels richten zich zowel tot degenen die een recht van erfpacht hebben als tot de “volle” eigenaren. Het gaat hier trouwens om voorschriften die in de kern al sinds jaar en dag gelden en bij alle eigenaren en erfpachters bekend zijn. Het is van groot belang dat deze regels voor iedereen van toepassing blijven, ook na overdracht aan nieuwe eigenaren, en dat hieromtrent duidelijkheid bestaat.

Het bestuur heeft daarop op 17 december 2019 aan de eigenaren in een schriftelijke ronde toestemming gevraagd of zij akkoord gingen met een uitgave van zo nodig meer dan € 5.000 voor een wellicht onvermijdelijke juridische procedure, met een maximum van €10.000.

Na het sluiten van de stembus, op 25 december 2019, was de telling als volgt:

  • Het quorum van minstens 51 stemmende eigenaren was gehaald
  • 51 eigenaren waren het eens
  • 24 eigenaren waren het oneens
  • Van de overige 25 eigenaren is geen reactie ontvangen.

Het bestuur heeft uit dit resultaat geconcludeerd dat een overgrote meerderheid van de eigenaren die hadden gestemd toestemming gaf voor de gevraagde uitgave.

Ondanks herhaalde pogingen van het bestuur om met verkoper, koper en betrokken notaris tot een vergelijk te komen, was dit eind 2019 niet gelukt. Een korte verklaring van koper aan notaris van 15 december 2019, wellicht bedoeld als tegemoetkoming aan de eisen van de Stichting, bevatte in de ogen van het bestuur slechts vage toezeggingen en geen heldere uitspraak. Van de verkoper werd niets vernomen.

In het vertrouwen dat we handelden in overeenstemming met de wens van de meerderheid van eigenaren op Duinhorst (gebaseerd op de bovengenoemde uitslag van de stemming van 17-25 december) zijn we daarom op 31 december 2019 een juridische procedure gestart. In de door ons uitgebrachte dagvaarding eist de Stichting van verkoper en koper dat zij in de leveringsakte van perceel 86 klip en klaar opnemen dat beiden gebonden zijn aan de parkregels. Zijn zij daartoe niet bereid, dan dienen zij af te zien van de verkoop.

Op 10 februari 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Stichting en koper om te kijken of er niet toch nog een vergelijk mogelijk was. Koper bleek weliswaar bereid om te verklaren dat zij zichzelf voor wat betreft perceel 86 aan een aantal van de parkregels zou houden, maar was niet bereid om dit op te nemen in de leveringsakte. Een opvolgende eigenaar van het perceel zou zich dus nog steeds kunnen onttrekken aan de parkregels. Dit was en is voor de Stichting onaanvaardbaar.

Op 2 december 2020 is de zaak mondeling behandeld op een zitting van de rechtbank in Den Haag. Een uitspraak wordt niet vóór eind januari 2021 verwacht.

Wat zijn de wederzijdse argumenten?

  1. De Stichting is van mening dat zij het recht heeft om op basis van de Statuten (naast regels ten aanzien van de gemeenschappelijke voorzieningen op het park) ook regels op te stellen die betrekking hebben op het individuele gebruik van de bungalows, zoals ten aanzien van bouwhoogte en verhuur (uiteraard na besluitvorming daarover in de vergadering van eigenaren.)
  2. De wederpartijen bestrijden dit recht en stellen dat de Stichting hiermee buiten zijn bevoegdheden treedt (ook al zijn dergelijke regels in een Vergadering van Eigenaren door een meerderheid van de eigenaren aangenomen). De Stichting gaat volgens hen alleen over de “openbare” voorzieningen op het park; zij gaat niet over de individuele percelen.
  3. In de jaren zeventig stonden alle bungalows op grond-in-erfpacht. In de toenmalige leveringsaktes was expliciet opgenomen dat de erfpachters gebonden waren aan de parkregels. Sindsdien is bij ca. 84 percelen de grond in “vol” bezit gekomen van de eigenaar (juridisch gezegd: door de vermenging van de “bloot eigendom” en de erfpacht). Daarmee is voor die percelen de erfpacht geëindigd.
    1. De wederpartijen stellen dat bij het beëindigen van de erfpacht ook de gebondenheid aan de parkregels is beëindigd. Zij beroepen zich op een passage in de akte waarbij destijds de erfpacht is uitgegeven, inhoudende dat de gebondenheid aan de daar gestelde regels geldt voor de duur van de erfpacht. Volgens hen is deze gebondenheid na het einde van de erfpacht dus vervallen.
    2. De Stichting is van mening dat de verkoper van perceel 86, ook nadat haar erfpacht in 1983 was geëindigd, gebonden bleef aan de parkregels omdat, toen ze in 1983 eigenaar werd van de grond, in de leveringsakte van de grond wordt verwezen naar de bepalingen die voorheen op haar als erfpachter van toepassing waren, zoals de verplichting om je te houden aan de parkregels en het opleggen van het kettingbeding.

 

  1. De Stichting stelt dat ook uit het feitelijk gedrag van koper en verkoper blijkt dat zij zich gebonden achten aan de parkregels: er wordt sinds jaar en dag geparkeerd op de “openbare” grond (een recht van de bewoner dat gebaseerd is op de parkregels); er wordt deelgenomen aan en gestemd in de Vergadering van Eigenaren, ook als het ‘t gebruik van het individuele perceel betreft (dus bv over bouwhoogte en verhuurbeperking); er wordt een jaarlijkse bijdrage aan de parkkosten betaald (wat ook is gebaseerd op de parkregels), etc.
  2. Daarnaast kent de Stichting betekenis toe aan het feit dat de koper in de koopakte van perceel 86 van 8 november 2019 heeft verklaard bekend te zijn met de op het park geldende regels, inclusief de maximale bouwhoogte die met zoveel woorden in de koopovereenkomst is opgenomen. Statuten en bouwprotocol zijn bij de ondertekening van de koopovereenkomst van perceel 86 aan koper overhandigd.
    Het standpunt van verkoper en koper (inhoudend dat er geen relatie tussen hen en de Stichting bestaat) zou volgens de Stichting met zich meebrengen dat er geen parkbijdrage meer verschuldigd is en er geen recht meer is om te parkeren op Stichtingsgrond.

 

Tot zover over de rechtszaak. Zoals gezegd wordt een uitspraak niet eerder dan eind januari 2021 verwacht. Zodra er belangrijke nieuwe ontwikkelingen zijn over deze zaak zullen wij de eigenaren hiervan onverwijld op de hoogte stellen.

Ten slotte…

… wensen wij u prettige feestdagen en een goed begin van 2021.

Wij hopen u te mogen begroeten bij de VvE van 23 januari a.s.

 

Newsletter 15 Dezember 2020

 

Ankündigung: VvE digital per ZOOM am 23. Januar 2021

 

Glasfaser

Im vorherigen Newsletter vom 24. November haben wir die Initiative der Firma Glasdraad Bollenstreek erwähnt, ein Glasfasernetz in den Außenbereichen der Bollenstreek zu installieren. Besitzer von Bungalows in unserem Park könnten sich ebenfalls dafür anmelden. Diese Registrierung ist jetzt geschlossen. 13 Besitzer haben sich registriert. Darüber hinaus hat der Vorstand das Haus des Managers (Erik) registriert. Zusammen werden also 14 Verbindungen zum Park bestehen. Dies reicht für Glasdraad Bollenstreek aus, um mit dem eigentlichen Bau fortzufahren. All dies bedarf der Erlaubnis des VvE vom 23. Januar, die notwendigen Ausgrabungsarbeiten entlang der öffentlichen Straße in unserem Park durchzuführen.

 

Gerichtsverfahren

Im weiteren Verlauf dieses Newsletters möchten wir Sie über den Stand der Klage (Gerichtsverfahren) informieren, die die Stiftung Ende 2019 gegen zwei Eigentümer wegen des Verkaufs eines Grundstücks im Park eingeleitet hat.

Worum geht es?

Am 18. Oktober 2019 wurden wir vom betroffenen zivilrechtlichen Notar über den beabsichtigten Verkauf des Grundstücks 86 informiert. Der potenzielle Käufer besitzt bereits einen Bungalow in unserem Park. Uns ist bekannt, dass sie sich nicht an die Parkregeln gebunden sieht. Bei der Anfrage beim Notar und den betroffenen Eigentümern stellte sich heraus, dass der Verkäufer neben dem Käufer auch der Ansicht war, dass beide nicht an die Parkregeln gebunden sind.

Wir glauben, dass es für die Wahrung des Charakters des Parks wesentlich ist, dass alle Eigentümer an die Parkregeln gebunden sind, die von der Mehrheit der Eigentümer in der Eigentümerversammlung (wie in der Statuten, der Hausordnung und im Bauprotokoll festgelegt) festgelegt und genehmigt wurden. Unabhängig davon, ob sich diese auf die kommunalen Einrichtungen im Park (Infrastruktur; Parkverwaltung) oder auf die privaten Grundstücke / Bungalows der Eigentümer beziehen (z. B. in Bezug auf die Gebäudehöhe; das erforderliche „Zertifikat ohne Einwände“ beim Verkauf).

Deshalb haben wir den Verkäufer am 31. Oktober 2019 darüber informiert, dass der Vorstand auf der Grundlage von Artikel 16 Hausregels (Huishoudelijk Reglement) diesem Käufer keine Verkaufserlaubnis erteilen würde, solange der Käufer nicht erklärt, dass die Parkregeln auch für sie gelten. Gleichzeitig haben wir den Käufer darüber informiert, dass er tatsächlich an die Parkregeln gebunden ist, und ihn gebeten, eine entsprechende Erklärung zu unterzeichnen. Weder der Verkäufer noch der Käufer haben auf unsere Anfragen substanziell reagiert. Die Kaufvertrag für Grundstück 86 wurde am 8. November 2019 unterzeichnet.

Nach unserem Kenntnisstand wurde das Grundstück bis heute (Dezember 2020) noch nicht an den Käufer geliefert.

Wir haben dann (nach dem 8. November 2019) Rechtsberatung in dieser Angelegenheit von einem Anwalt und von mehreren Anwälten / Eigentümern in unserem Park erhalten. Sie waren der Meinung, dass die Regeln der Stiftung tatsächlich für alle Eigentümer verbindlich sind und eine gute Grundlage für die Wahrung des Charakters des Parks bilden. Diese Regeln richten sich sowohl an diejenigen, die ein Pachtrecht haben, als auch an die „vollen“ Eigentümer. Dies sind übrigens Regeln, die grundsätzlich seit vielen Jahren in Kraft sind und allen Eigentümern und Pächtern bekannt sind. Es ist sehr wichtig, dass diese Regeln auch nach der Übertragung auf neue Eigentümer weiterhin für alle gelten und dass dies klar ist.

Am 17. Dezember 2019 bat der Vorstand die Eigentümer in einer schriftlichen Runde um Erlaubnis, ob sie einem Aufwand von mehr als 5.000 € zugestimmt haben, falls dies für ein möglicherweise unvermeidbares Gerichtsverfahren erforderlich ist, mit einem Höchstbetrag von 10.000 €.

Nach Abschluss der Umfragen am 25. Dezember 2019 wurde wie folgt gezählt:

  • Das Quorum von mindestens 51 stimmberechtigten Eigentümern wurde erreicht
  • 51 Eigentümer stimmten zu
  • 24 Eigentümer waren anderer Meinung
  • Die anderen 25 Eigentümer haben keine Antwort erhalten.

Der Vorstand kam aus diesem Ergebnis zu dem Schluss, dass eine große Mehrheit der stimmberechtigten Eigentümer ihre Zustimmung zu den angeforderten Kosten gab.

Trotz wiederholter Versuche des Vorstandes, eine Einigung mit dem Verkäufer, dem Käufer und dem beteiligten Notar zu erzielen, war dies Ende 2019 nicht erfolgreich. Eine kurze Erklärung des Käufers an den zivilrechtlichen Notar vom 15. Dezember 2019, die möglicherweise dazu gedacht war, die Anforderungen der Stiftung zu erfüllen, enthielt nur vage Zusagen und in den Augen des Vorstandes keine klare Erklärung. Vom Verkäufer war nichts zu hören.

In dem Vertrauen, dass wir in Übereinstimmung mit den Wünschen der Mehrheit der Eigentümer von Duinhorst gehandelt haben (basierend auf dem oben genannten Abstimmungsergebnis vom 17. bis 25. Dezember), haben wir daher am 31. Dezember 2019 ein Gerichtsverfahren eingeleitet. In der von uns herausgegebenen Ladung fordert die Stiftung den Verkäufer und den Käufer auf, in der Lieferurkunde für Grundstück 86 klar anzugeben, dass beide an die Parkregeln gebunden sind. Wenn sie dazu nicht bereit sind, sollten sie nicht verkaufen.

Am 10. Februar 2020 fand ein Treffen zwischen der Stiftung und dem Käufer statt, um festzustellen, ob ein Vergleich noch möglich war. Obwohl der Käufer bereit zu sein schien, zu erklären, dass er eine Reihe von Parkregeln in Bezug auf Los 86 einhalten würde, war er nicht bereit, dies in die Lieferurkunde aufzunehmen. Ein nachfolgender Eigentümer des Grundstücks könnte sich daher weiterhin den Parkregeln entziehen. Dies war und ist für die Stiftung nicht akzeptabel

Am 2. Dezember 2020 wurde der Klage bei einer Gerichtsverhandlung in Den Haag mündlich verhandelt. Eine Entscheidung wird nicht vor Ende Januar 2021 erwartet.

Was sind die gegenseitigen Argumente?

  1. Die Stiftung ist der Ansicht, dass sie auf der Grundlage der Statuten (zusätzlich zu den Regeln für die kommunalen Einrichtungen im Park) das Recht hat, auch Regeln für die individuelle Nutzung der Bungalows zu erarbeiten, z von Gebäudehöhe und Miete (natürlich nach einer Entscheidung darüber in der Eigentümerversammlung).
    1. Die Gegenparteien bestreiten dieses Recht und argumentieren, dass die Stiftung dadurch ihre Befugnisse überschreitet (selbst wenn solche Regeln von der Mehrheit der Eigentümer in einer Eigentümerversammlung verabschiedet wurden). Demnach befasst sich die Stiftung nur mit den „öffentlichen“ Einrichtungen im Park; es geht nicht um die einzelnen Lose/Grundstücke.
  1. In den 1970er Jahren befanden sich alle Bungalows auf Pachtgrundstücken. In den damaligen Lieferurkunden wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Pächter an die Parkregeln gebunden waren. Seitdem ist das Land mit ungefähr 84 Parzellen in „volles“ Eigentum des Eigentümers übergegangen (rechtlich gesehen: durch die Mischung von „bloßem Eigentum“ und Erbpacht). Dies bedeutet, dass der Erbpachtvertrag für diese Grundstücke beendet ist.
    1. Die anderen Parteien machen geltend, dass mit Beendigung des Mietverhältnisses auch die durch die Parkregeln gebundenen Bedingungen beendet seien. Sie stützen sich auf eine Passage in der Urkunde, in der der Erbpachtvertrag zu dem Zeitpunkt ausgestellt wurde, was bedeutet, dass für die Dauer des Grundpachtvertrags die dort festgelegten Regeln gelten. Ihnen zufolge ist diese Anleihe nach dem Ende des Mietvertrags abgelaufen.
    2. Die Stiftung ist der Ansicht, dass die Verkäuferin von Grundstück 86 auch nach dem Ende ihres langen Mietvertrags im Jahr 1983 an die Parkregeln gebunden blieb, da sich die Urkunde über die Lieferung des Grundstücks bei der Übernahme des Grundstücks im Jahr 1983 auf die Bestimmungen bezieht, die zuvor auf sie als Pächterin angewendet, wie die Verpflichtung zur Einhaltung der Parkregeln und die Auferlegung der Ewigen Klausel.
  2. Die Stiftung gibt an, dass das tatsächliche Verhalten von Käufer und Verkäufer auch zeigt, dass sie sich an die Parkregeln gebunden fühlen: Das Parken findet seit vielen Jahren auf dem „öffentlichen“ Land statt (ein Recht des Bewohners auf der Grundlage der Parkregeln). ); Die Teilnahme und Abstimmung findet in der Eigentümerversammlung statt, auch wenn es um die Nutzung des einzelnen Grundstücks geht (dh um Gebäudehöhe und Mietbeschränkungen); Es wird ein jährlicher Beitrag zu den Parkkosten gezahlt (der auch auf den Parkregeln basiert) usw.
  3. Darüber hinaus legt die Stiftung Wert darauf, dass der Käufer in der Kaufurkunde für Los 86 vom 8. November 2019 erklärt hat, dass er mit den für den Park geltenden Regeln vertraut ist, einschließlich der maximalen Gebäudehöhe, die ausdrücklich im Kaufvertrag enthalten ist. Statuten und Bauprotokoll wurden dem Käufer bei Unterzeichnung des Kaufvertrags für Los 86 übergeben.

Die Position des Verkäufers und des Käufers (einschließlich, dass keine Beziehung zwischen ihnen und der Stiftung besteht) würde laut Stiftung bedeuten, dass keine Parkgebühr mehr fällig ist und kein Recht mehr besteht, auf dem Grundstück der Stiftung zu parken.

Soviel zur Gerichtsverfahren. Wie bereits erwähnt, wird eine Entscheidung nicht vor Ende Januar 2021 erwartet. Sobald diesbezüglich wesentliche Neuentwicklungen vorliegen, werden wir die Eigentümer unverzüglich benachrichtigen

Zuguterletzt…

… Wir wünschen Ihnen frohe Weihnachten und einen guten Rutsch ins neue Jahr 2021!

Wir hoffen, Sie am 23. Januar im VvE begrüßen zu dürfen.

Die Tafel